наверх

5 правил выбора застройщика в кризис

31.03.2015
Как разумно подойти к выбору застройщика в условиях кризиса и на что обратить особое внимание, приобретая строящееся жилье?
5 правил выбора застройщика в кризис
Фото: forbes.kz

Ассоциация застройщиков Казахстана в 2014 назвала долгостроями более 40% проектов, строящихся в Астане. Возведение почти каждого третьего объекта ведется с нарушениями сроков, вызывая недовольство клиентов, дезориентируя их и подрывая доверие ко всему строительному сектору. В городе немало безмолвных памятников экономическому кризису 2007. Это долгострой за дворцом «Жастар» на пересечении пр. Республики и пр. Абая, дом на пересечении пр. Республики и ул. Иманова и другие. Кроме того, казахстанцы помнят, как добивались получения жилья обманутые дольщики, ставшие жертвой мошенников.

Сегодня сложно спрогнозировать, какую политику выберет для себя тот или иной застройщик. Но если тщательно подойти к выбору строительной компании, то, даже, несмотря на нынешнюю нестабильную ситуацию, можно удачно купить готовую недвижимость, или безопасно вложить средства в строящееся жилье.

Правило №1: изучите репутацию компании

Ознакомьтесь с сайтом компании-застройщика. Там обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые уже сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы.

Интернет в помощь

Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей. Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. Членство в том или ином сообществе является хорошим знаком.

Кто партнеры?

Выбирая застройщика, важно обратить внимание на банк-агент, принимающий депозитные платежи дольщиков. Надежный банк с хорошей репутацией не будет сотрудничать с сомнительной или нестабильной компанией.

Немаловажным аспектом работы строительной компании является и репутация партнеров, поставляющих строительные материалы.

История и планы на будущее

О многом говорит стаж работы строительной компании. Хорошо, если застройщик присутствует на рынке 5-8 лет. О качестве строительства лучше всего скажут люди, живущие в уже сданных в эксплуатацию домах. Их отзывы порой важнее технической спецификации материалов и конструкций.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и объектов, которые так и не начали строиться.

Выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

Правило №2: изучите документы

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону эта информация не является коммерческой тайной, соответственно, все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

- разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСКом);

- указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;

- сведения об этапах строительства и сроках его завершения;

- основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Кроме того, необходимо ознакомиться с техническими условиями на присоединение к инженерным коммуникациям. Есть множество примеров, когда жильцы после заселения еще несколько месяцев ждали, когда их дом передадут на баланс коммунальщиков. Тем более что в период кризиса средств у застройщика на это может просто не хватить.

Правило №3: рискуйте с осторожностью

Строительная компания, которая твердо стоит на ногах, на случай кризиса всегда имеет план оптимизации расходов, благодаря которому продолжает стабильно работать, не сбавляя объемов строительства и удерживая среднюю стоимость за квадратный метр.

Покупать жилье на стадии котлована, конечно, выгоднее всего, но и риски здесь максимальные. Если позволяют финансы, приобретайте квартиру хотя бы в наполовину построенном доме. Так вы узнаете, укладывается ли застройщик в график работ.

Уточните, сколько средств вложено самой компанией в жилой комплекс или многоэтажку. У фирмы должны быть собственные деньги на строительство: участие дольщиков по закону не может превышать 75% от общей суммы затрат, а доля застройщика должна составлять не меньше 15%.

Правило №4: будьте внимательны, заключая договор

И дольщики, и строительные компании Казахстана постоянно сетуют на закон, защищающий, по их мнению, в большей степени интересы противоположной стороны. В связи с этим многие застройщики ищут пути, позволяющие обойти закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

Договор инвестирования

Одним из путей обхода стало заключение договоров инвестирования вместо договоров долевого участия в строительстве. Этот вариант фактически снимает большую часть ответственности с застройщиков.

— Заключая договор инвестирования, вы должны понимать, что принимаете все риски на себя. Схема проста: вы инвестируете деньги, но взамен не получаете почти никаких гарантий, — поясняет директор юридической фирмы «Феникс» Талгат Мылтыкбаев.

Договоры инвестирования в последнее время стали применять гораздо чаще. Это привело к тому, что в закон, регулирующий отношения долевого строительства, были внесены изменения. Отныне его действие распространяется не только на отношения, основанные на договоре долевого участия, но и на все остальные отношения, попадающие под долевое строительство. Вместе с тем при заключении договора нужно обращать внимание и на его название, так как, несмотря на поправки в законе, договоры долевого участия и инвестирования не являются идентичными.

Жилищно-строительные кооперативы

Это одна из форм долевого строительства, не требующая лицензии на привлечение средств дольщиков. Основное отличие ЖСК от коммерческой строительной компании в том, что это некоммерческая организация, которая создается для объединения усилий и возможностей сотен граждан, вступающих в кооператив, чтобы решить свои жилищные проблемы.

— Вступая в ЖСК, дольщики полностью берут на себя ответственность. Застройщик в этом варианте долевого строительства выступает в роли наемного работника, поэтому все риски, связанные с немалыми денежными суммами, ложатся на самих членов кооператива, — отмечает юрист Талгат Мылтыкбаев.

Договор уступки права требования

Говоря о долевом строительстве, нельзя не упомянуть и договор уступки права требования. В этом случае покупателю предлагается приобрести не саму квартиру, а права на ее получение в будущем. Продавцом выступает физическое или юридическое лицо, приобретающее квартиру на ранней стадии строительства и оформляющее договор долевого участия.

Правило №5: «мамы» лучше «дочек»

Есть на рынке первичной недвижимости примеры заключения договора с дольщиками от лица не головной компании-застройщика, которая занимается строительством основного объекта, а дочерней компании. В большинстве случаев это делается, чтобы обезопасить компанию при возникновении проблем на одном из объектов. Однако при банкротстве у «дочек» или сторонних компаний, не связанных юридически с материнской компанией, активы невелики, их не хватит на возмещение убытков дольщиков.

Но, с другой стороны, нет правил без исключений. Есть в строительном бизнесе РК отнюдь не идеальные компании, которые, с большими или меньшими потерями пережили прошлый кризис и имеют все шансы устоять в нынешний. Они же, как правило, продают квартиры по более привлекательным ценам. Видимо, это своеобразная «премия за риск». Однако практика показывает, что лучше всего вести дела с компаниями надежными, которые не только набрали обороты за последние несколько лет, но и достойно выдержали предыдущий кризис. 

Источник


Главные новости uralsk.info
Только самые важные события. Подпишитесь на ежедневную рассылку.

Укажите адрес электронной почты

Подписаться
0 комментариев
Показать все комментарии (еще -2)